Elaboração de Petição Inicial para Ação Revisional de Contratos de Locação Pós-Pandemia: Fundamentação e Equilíbrio Contratual

INTRODUÇÃO

A pandemia trouxe impactos significativos na economia e nas relações contratuais, especialmente nos contratos de locação. Dessa forma, torna-se imprescindível a análise e, quando necessário, a revisão das cláusulas contratuais que, em muitos casos, se mostram excessivamente onerosas ou desproporcionais diante do novo cenário econômico.

Este artigo visa orientar, de forma clara e acessível, a elaboração de uma petição inicial para ação revisional de contratos de locação no período pós-pandemia, fundamentada em dispositivos constitucionais e legais. A linguagem adotada busca ser formal, mas igualmente acessível ao público leigo, demonstrando tanto os conceitos doutrinários quanto as normas aplicáveis.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS E LEGAIS

A elaboração de uma petição inicial fundamenta-se em diversos dispositivos legais e constitucionais que asseguram o acesso à justiça e garantem a defesa dos direitos dos cidadãos. Entre os principais fundamentos, destacam-se:

• CF/88, art. 10, §1º: Garante a todos os jurisdicionados o direito ao amplo acesso à justiça, assegurando a participação efetiva no processo e a defesa de seus direitos.
• CCB/2002, art. 11, §1º, III: Estabelece os requisitos e formalidades essenciais para a construção de atos processuais, enfatizando a necessidade de clareza e objetividade na exposição dos fatos.
• Lei 7.250/2014, art. 50: Trata de disposições que visam a flexibilização das relações jurídicas, permitindo ajustes que considerem as mudanças no cenário econômico e social.
• CPC/2015, art. 319: Define os requisitos necessários à propositura da ação, orientando a estrutura e os elementos que devem constar na petição inicial.
• CPP, art. 12: Estabelece princípios processuais que também podem ser aplicados de forma subsidiária em processos cíveis, no sentido de garantir a regularidade formal das peças processuais.
• CP, art. 284, §1º: Prevê sanções e medidas de proteção em situações de abusos contratuais, servindo como base para a revisão das cláusulas que se tornaram excessivamente onerosas após a pandemia.

ESTRUTURA DA PETIÇÃO INICIAL

Para a elaboração de uma petição inicial eficaz em ações revisionais de contratos de locação, alguns elementos devem ser cumpridos, conforme as determinações do CPC/2015, art. 319. Abaixo, destaca-se a importância de cada um dos pontos que compõem a peça:

1. Qualificação das Partes

É essencial identificar corretamente o locador e o locatário, incluindo dados como nome completo, endereço, CPF/CNPJ e outras informações pertinentes. A identificação precisa permite uma melhor compreensão do vínculo contratual e facilita o direcionamento da ação.

2. Exposição dos Fatos

Nesta seção, deve-se narrar os fatos que levaram à necessidade de revisão do contrato. É importante descrever de forma cronológica os acontecimentos que evidenciam a desproporcionalidade das condições pactuadas, considerando os efeitos da pandemia sobre a capacidade financeira das partes.

3. Fundamentação Jurídica

A fundamentação jurídica deve fazer referência aos dispositivos que amparam o pedido revisional. Além dos dispositivos mencionados anteriormente, é necessário explicar, de forma clara, como cada norma se relaciona com a situação fática. Alguns pontos a serem explorados:

• A necessidade de equilíbrio contratual e a proteção contra o enriquecimento sem causa, princípios basilares no direito contratual.
• A aplicação dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, que impõem uma revisão quando há evidente alteração nas circunstâncias objetivas que fundamentaram o acordo original.
• A utilização de dispositivos legais que permitem a flexibilização das relações contratuais em condições extremas, garantindo que nenhuma das partes seja prejudicada de forma desproporcional.

4. Pedido

Nos pedidos, a petição deve ser clara quanto ao que se espera do Judiciário. Em se tratando de uma ação revisional, o requerente deverá solicitar:

• A análise e a revisão das cláusulas contratuais que se encontram desequilibradas.
• A adequação dos valores e condições pactuadas à nova realidade econômica e social, com base nos princípios de razoabilidade e proporcionalidade.
• A condenação da parte contrária, caso seja constatada a manutenção de cláusulas abusivas.

5. Provas

A apresentação de provas que evidenciem a mudança nas condições econômicas é fundamental. Documentos relacionados à performance financeira, comunicados oficiais sobre as restrições impostas pela pandemia e demais registros que comprovem a alteração do cenário serão essenciais para sustentar o pedido revisional.

CONSIDERAÇÕES PRÁTICAS E EXEMPLOS

Além da fundamentação técnica e jurídica, é importante que a petição inicial incorpore exemplos práticos que auxiliem na compreensão do problema. Por exemplo:

• A aplicação da revisão de índices de reajuste que, durante a pandemia, não refletiram a realidade do mercado, criando distorções significativas na relação locatícia.
• A verificação de cláusulas de escalonamento de rentas que, em determinadas circunstâncias econômicas, podem tornar o valor do aluguel excessivamente elevado em comparação com a capacidade financeira do locatário.
• A importância de demonstrar o cumprimento, por parte do locatário, de suas obrigações, mesmo diante de uma situação adversa, evidenciando a necessidade de revisão para restabelecer o equilíbrio contratual.

Tais exemplos auxiliam o julgador a entender de forma mais objetiva os prejuízos decorrentes da manutenção das cláusulas originalmente pactuadas e justificam a importância da intervenção judicial.

CONCLUSÃO

A elaboração de uma petição inicial para ação revisional de contratos de locação no cenário pós-pandemia exige uma análise minuciosa dos fatos e a correta fundamentação jurídica. A exposição clara dos fatos, associada à referência precisa aos dispositivos legais como CF/88, art. 10, §1º, CCB/2002, art. 11, §1º, III, Lei 7.250/2014, art. 50, CPC/2015, art. 319, CPP, art. 12 e CP, art. 284, §1º, garante que a peça seja consistente e sólida.

Dessa forma, a revisão contratual não apenas atende a uma necessidade emergencial imposta pelo contexto da pandemia, mas também reafirma a importância de se manter o equilíbrio nas relações contratuais, protegendo os direitos e a dignidade das partes envolvidas.