ELABORAÇÃO DE PETIÇÃO INICIAL PARA AÇÕES REVISIONAIS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULAS ABUSIVAS

INTRODUÇÃO

A presente análise tem por objetivo orientar a elaboração de uma petição inicial para ações revisionais de contratos de locação em que estejam presentes cláusulas abusivas. Tais cláusulas podem, muitas vezes, ocasionar desequilíbrio contratual, prejudicando a parte mais vulnerável. Assim, a demanda revisional visa a correção dos excessos, buscando a adequação do contrato à realidade e aos princípios constitucionais.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS E LEGAIS

A fundamentação jurídica de uma petição inicial para a revisão de contratos deve estar amparada em dispositivos constitucionais e legais que garantem a proteção do indivíduo e a equidade nas relações contratuais. Destacam-se:

• CF/88, art. 10, §1º: Assegura a proteção ao devido processo legal e à ampla defesa, garantindo que todos os litigantes tenham acesso a um julgamento justo e fundamentado.
• CCB/2002, art. 11, §1º, III: Estabelece a necessidade de observância dos preceitos da boa-fé objetiva e da função social do contrato, fundamentais na revisão de cláusulas que se revelem excessivamente onerosas.
• Lei 7.250/2014, art. 50: Prevê mecanismos de defesa do consumidor e do cidadão, permitindo a reavaliação de condições contratuais desequilibradas.
• CPC/2015, art. 319: Dispõe sobre a estrutura e os elementos essenciais da petição inicial, orientando a necessidade de clareza, a exposição dos fatos e dos fundamentos jurídicos do pedido.
• CPP, art. 12: Ainda que destinado a matérias processuais criminais, reforça a necessidade de observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, princípios aplicáveis também no âmbito das ações civis.
• CP, art. 284, §1º: Reforça a obrigação de se evitar abusos e excessos nos contratos, servindo como respaldo para a revisão de cláusulas abusivas.

CONCEITOS E DEFINIÇÕES

Para melhor compreender a elaboração da petição inicial, é fundamental definir alguns conceitos:

• Contrato de locação: Acordo firmado entre locador e locatário, regulando direitos e obrigações referentes ao uso de um bem, geralmente imóvel.
• Cláusulas abusivas: Disposições contratuais que impõem vantagens excessivas a uma das partes, violando princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e, por vezes, até dispositivos de proteção constitucional e legal.
• Ação revisional: Demanda proposta com o intuito de reavaliar e, se necessário, ajustar as condições estabelecidas em um contrato, visando a adequação aos princípios de justiça e equidade.

REQUISITOS DA PETIÇÃO INICIAL

Conforme preconiza o CPC/2015, art. 319, a petição inicial deve conter:

• Qualificação das partes: Identificação completa do autor e do réu, com indicação de documentos de identificação e endereço.
• Exposição dos fatos: Narração clara e cronológica da situação que enseja a revisão do contrato, enfatizando a existência das cláusulas abusivas.
• Fundamentação jurídica: Apresentação dos fundamentos legais e constitucionais, como os dispositivos mencionados anteriormente, que amparam o pedido revisional.
• Pedido: Formulação precisa dos pedidos, tais como a revisão das cláusulas abusivas, a restituição de valores eventualmente pagos em excesso e outros pedidos acessórios.
• Valor da causa: Estimativa do valor econômico envolvido na demanda, ainda que haja variação com o decorrer do processo.

METODOLOGIA PARA ELABORAÇÃO DA PETIÇÃO

1. Análise e Seleção das Cláusulas Abusivas

O primeiro passo consiste na análise detalhada do contrato de locação para identificar quais cláusulas podem ser consideradas abusivas. Exemplos práticos incluem a imposição de multas exorbitantes, reajustes desproporcionais e encargos que oneram excessivamente o locatário.

2. Fundamentação Jurídica e Doutrinária

Após identificar as cláusulas abusivas, deve-se embasar o pedido na legislação e na doutrina, destacando que a revisão contratual busca restabelecer o equilíbrio, conforme os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. A fundamentação se apoia na interpretação sistemática dos dispositivos legais, especialmente aqueles destacados anteriormente.

3. Exposição dos Fatos e Elaboração dos Pedidos

Na exposição dos fatos, é importante ser claro e objetivo, descrevendo como as condições contratuais têm sido prejudiciais e desproporcionais. Os pedidos devem ser formulados de forma precisa, como, por exemplo, a declaração de nulidade ou revisão das cláusulas abusivas, bem como a restituição de valores pagos em excesso, se for o caso.

4. Pedido de Tutela Provisória (quando cabível)

Em situações onde haja risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pode-se incluir o pedido de tutela provisória para a imediata suspensão dos efeitos das cláusulas abusivas, garantindo a proteção do locatário até o julgamento final da ação.

EXEMPLOS PRÁTICOS

Para melhor entendimento, imagine o seguinte cenário: um contrato de locação de um imóvel comercial contém uma cláusula que impõe ao locatário a responsabilidade por todas as despesas de manutenção, independentemente de sua natureza. Essa cláusula pode ser considerada abusiva, pois desconsidera a divisão de responsabilidades que se baseia na natureza da despesa. Na petição inicial, o advogado deverá expor os fatos, demonstrar o desequilíbrio contratual e fundamentar o pedido de revisão com base nas leis e princípios já citados.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A elaboração de uma petição inicial para a revisão de contratos de locação com cláusulas abusivas demanda uma análise criteriosa dos termos contratuais e a fundamentação sólida com base na legislação e na doutrina jurídica. Utilizar uma linguagem acessível e fundamentada é essencial para garantir que mesmo pessoas leigas compreendam os direitos assegurados e as razões do pedido.

O compromisso com a clareza e com a observância dos princípios constitucionais, como o da ampla defesa e do devido processo legal, reforça a importância de uma abordagem cautelosa e bem fundamentada. Dessa forma, a petição inicial se configura não apenas como um instrumento de reivindicação dos direitos do locatário, mas também como um meio de promover a justiça e o equilíbrio contratual.

CONCLUSÃO

A petição inicial para ações revisionais de contratos de locação com cláusulas abusivas deve ser elaborada com fundamentação robusta e linguagem que, embora formal, seja acessível ao público em geral. A correta identificação das cláusulas abusivas, aliada à exposição dos fatos e ao amparo dos dispositivos legais, como os citados – CF/88, art. 10, §1º; CCB/2002, art. 11, §1º, III; Lei 7.250/2014, art. 50; CPC/2015, art. 319; CPP, art. 12; CP, art. 284, §1º –, garante que o pleito revisional seja fundamentado em bases sólidas, promovendo a adequada reparação do desequilíbrio contratual e, consequentemente, a justiça para ambas as partes.